Leerstand als Chance!

Anlass & Rahmen

Auf Einladung von GR Mario Perathoner (Ausschuss-Obmann für Wirtschaft, Leerstandsmanagement & Wohnen Projekt 4.000) trafen sich Gemeinde- und Stadträte von Heidenreichstein zu einem Startschuss-Workshop: Leerstand soll strategisch und langfristig in der Stadtentwicklung verankert werden — mit klaren Strukturen und Verantwortlichkeiten.

Aufbau des Abends (laut Referent)

• 1. Input: Daten & Fakten zur Ausgangslage — nicht nur ein Heidenreichstein-Phänomen, sondern eine überregionale Entwicklung (Strukturwandel des Handels, veränderte Rahmenbedingungen).
• 2. Sensibler Teil (nur im Raum): konkrete Objekte in Heidenreichstein — was ist verfügbar, was ist untergenutzt.
• 3. Offener Teil: Was machen andere Gemeinden, welche Möglichkeiten gibt es, wie geht es weiter?

Zum Einstieg stellten sich alle Teilnehmenden kurz vor — Gemeinde- und Stadträt:innen aus allen Katastralgemeinden, dazu Wirtschaft (Druckerei, Handel, Landwirtschaft/Genossenschaft), eine Forschungsgruppe zu altersgerechtem Wohnen in Heidenreichstein, sowie ein Foto-/Filmproduzent, der das Potenzial von KI für die visuelle Vermarktung von Leerstand einbrachte.

Stimmen aus der Vorstellungsrunde

• Eine Gemeinderätin: wünscht sich touristische Nutzung — Ferienwohnungen/Ferienhäuser statt dauerhaften Leerstands.
• Eine Teilnehmerin: Leerstand müsste oft gar nicht sein — manche Eigentümer:innen setzen ihre Preisvorstellungen schlicht zu hoch an.
• Ein Gemeinderat: will als ersten Schritt selbst erheben, was in den Katastralgemeinden an Leerstand existiert.

Ausgangslage: Bevölkerungsentwicklung

📊 Live-Umfrage im Saal

Der Referent ließ die Teilnehmenden interaktiv abstimmen: „Wie stark betrifft das Thema Leerstand unsere Gemeinde?" und „Wie aktiv ist die Gemeinde beim Thema bereits?"

Die Datengrundlage (Statistik Austria) zeigt den Handlungsdruck auch zahlenmäßig deutlich: Heidenreichstein und fast alle Ortschaften der Gemeinde verlieren seit Jahrzehnten kontinuierlich Bevölkerung.

Bevölkerung Heidenreichstein (Hauptort)

Veränderung 2011–2025: −139 Einwohner. Nur die Ortschaft Wolfsegg wuchs im selben Zeitraum leicht (+6), alle anderen Ortschaften der Gemeinde sind rückläufig (u.a. Altmanns −54, Motten −30, Kleinpertholz/Guttenbrunn je −20).

Wanderungs- & Geburtenbilanz 2009–2024 (kumuliert)

Ein aktuelles Jahr im Detail: 102 Zuzüge / 104 Wegzüge (Saldo −12), Geburtenbilanz −31, dazu 11 Eheschließungen gegenüber 7 Scheidungen — eine der wenigen positiven Kennzahlen des Abends.

Trendwende: Warum ziehen Menschen wieder aufs Land?

Trotz der demografischen Zahlen sieht der Referent eine Renaissance des Landlebens — nach Jahrzehnten der Abwanderung in Städte. Genannte Gründe:

• Leistbarkeit: In Städten ist unter 600.000 € kaum noch etwas zu bekommen — im Waldviertel Baugrund um ein Vielfaches günstiger.
• Sicherheit & Überschaubarkeit: "Je krisenbehafteter, unsicherer und volatiler die Zeiten, desto mehr suchen Menschen Überschaubarkeit" — das Land bietet dieses Gefühl.
• Klimawandel: ein für den Referenten überraschend starkes Argument — Hitze in Städten/Tälern, Wunsch nach kühlerem Klima.
• Rückzügler aus Tirol/Westösterreich: spürbarer Zuzug älterer Menschen aus dem Westen — Motive: Bergtourismus wird zu teuer/zu voll, Nähe zu Kindern, mehr Geld für vergleichbare Immobilie.

Pendlerdistanz hat sich verdoppelt

In den 1970ern lag die tolerierte Pendeldistanz bei ca. 20 Minuten — heute akzeptieren die meisten Menschen im Schnitt 45 Minuten in eine Richtung. Das vergrößert den Einzugsbereich, aus dem Heidenreichstein Bewohner:innen halten oder gewinnen kann, deutlich — auch ohne lokale Arbeitsplätze.

🚌 Mobilität als Standortfaktor

Die Achse Krems–Rastenfeld hat von besserer Erreichbarkeit spürbar profitiert. Geplant ist ein integriertes Ticketing, das Hauptstrecken mit einem bedarfsorientierten Sammeltaxi für die "letzte Meile" kombiniert — soll die Anbindung der Ortschaften verbessern.

Was ist eigentlich „Leerstand"?

Die Definitionsfrage nahm im Workshop breiten Raum ein. Ergebnis: Leerstand ist kein Ja/Nein, sondern eine Bandbreite.

Der finanzielle Hebel: Hauptwohnsitz zählt bares Geld

Jeder gemeldete Hauptwohnsitz bringt der Gemeinde über den Finanzausgleich rechnerisch rund 1.000 € — nach Abzug von Gesundheits- und Sozialkosten (~60%) bleiben der Gemeinde davon netto etwa 400 € an frei verfügbaren Mitteln. Leerstand ist damit nicht nur ein städtebauliches, sondern ein direktes Finanzthema der Gemeindeautonomie.

Die Geschichte von der Katze

Eine ältere Eigentümerin lehnte jeden Verkauf ihres Hauses ab — der Grund war nicht Geld oder Verhandlung, sondern ihre Katze: "Solange die Katze lebt, wird das Haus nicht verkauft." Erst nach dem Tod der Katze (und kurz danach der Eigentümerin) wurde das vorbereitete Projekt möglich.

Der Referent nutzt die Anekdote als Mahnung: Gründe für Nicht-Verfügbarkeit sind oft emotional oder irrational (aber legitim) — dazu kommen handfeste Gründe wie steuerlich geltend gemachte Renovierungskosten, die eine Mindesthaltedauer erzwingen. Mobilisierung gelingt nur über Geduld und persönliche Beziehung, nicht über einmalige Kampagnen.

Die 4 strategischen Handlungsfelder

Digitale Werkzeuge

🏠 Portal „Wohnen im Waldviertel"

Regionale Immobilienplattform (wohnen-im-waldviertel.at) mit Filtermöglichkeit nach Gemeinde/Bezirk — zeigt am Beispiel Heidenreichstein bereits gelistete Objekte, z.B. ein Einfamilienhaus in Waldrandlage (249.000 €, 130 m²), eine Wohnung im Zentrum (67 m², 3 Zimmer) und ein Familienhaus mit Garten (189.000 €, 135 m²). Gemeinden können sich als "Meine Gemeinde" festlegen und einen Suchassistenten aktivieren.

🗺️ Dashboard „Bodenverbrauch & Flächenversiegelung" (SOIL WALKS)

Ein vom Umweltbundesamt bereitgestelltes Dashboard im Rahmen des Projekts SOIL WALKS visualisiert Bodenverbrauch und Flächenversiegelung kartenbasiert — direkter Bezug zum Thema Leerstand: jede reaktivierte Bestandsimmobilie spart Neuversiegelung.

💡 Idee aus der Diskussion: über Wohnen hinausdenken

Ein Vorschlag aus der Runde: Leerstand nicht nur als klassisches Einfamilienhaus oder Wohnung begreifen, sondern auch als Wirtschafts- und Werbefläche — z.B. kombinierte Nutzungen mit Ausstellungs-/Werbeflächen (etwa für Fahrzeuge) oder als Standort für Unternehmer:innen, die einen temporären oder projektbezogenen Raum suchen. Wer nach passenden Flächen sucht, weiß oft schlicht nicht, dass es sie gibt.

Es passiert schon: Beispiele direkt aus Heidenreichstein

In der Diskussion kamen spontan bereits gelungene lokale Beispiele zur Sprache — ein gutes Zeichen, dass Reaktivierung hier längst nicht bei null beginnt:

• Haus beim Kreisverkehr: lange unverkäuflich wirkendes Objekt — von einem Heidenreichsteiner gekauft, der daraus Wohnungen macht.
• Ehemaliges Juweliergeschäft am Stadtplatz (140 m²): vom Eigentümer selbst geteilt — hinten Eigennutzung/Wohnung, vorne (80 m²) ein Grafikbüro, das weiterhin Frequenz am Stadtplatz hält.
• Ehemalige Fleischerei: zu Wohnungen umgebaut.
• Gasthaus Weiß: zu Wohnungen umgebaut.
• Radiomüllerhaus: beherbergt heute drei Betriebe.

Konsens im Raum: Man unterschätzt oft die eigenen, lokalen Erfolgsbeispiele — gerade sie überzeugen unentschlossene Eigentümer:innen glaubwürdiger als weit entfernte Referenzen.

Weitere Inspiration von außerhalb

Referent Josef Wallenberger zeigte anhand realer Projekte im Waldviertel und darüber hinaus, wie unterschiedlich Reaktivierung aussehen kann:

Großpertholz — Künstlerhaus

Ehemaliges Pfarrhaus im "Messie"-Zustand von zwei Frauen aus Bregenz gekauft, die das Potenzial erkannten. Über einen Blog bekannt geworden — heute Vorzeigebeispiel für Zuzug ins Waldviertel.

Zwettl — Frauen-Coworking

Leerstehendes 400 m²-Textilgeschäft zu Working Space für Frauen umgenutzt (Büros, Praxisräume), mit Vorzugsfinanzierung der Raiffeisenbank. Heute hohe Auslastung.

Schwarzenau — Mehrgenerationenhaus

Altes Ehepaar-Haus nach Nachlass zu drei Wohneinheiten umgebaut — zwei vermietet, eine selbst genutzt. Modell für "Wohnen im Alter".

Silo-Rückbau

Privat finanzierter Rückbau eines ungenutzten landwirtschaftlichen Silos — die Fläche wurde neu nutzbar gemacht, obwohl sich der Rückbau rechnerisch kaum "auszahlte".

Nähe Rastenfeld — Hotel & Gastronomie

Landwirtschaftliches Objekt mit Schuldenlast, revitalisiert zu Hotel/Gastronomie. Erfolgsfaktor: ein Investor und ein Betreiber mit Vision — "groß denken" zahlt sich aus.

Gföhl — Escape Room

Temporäre, kreative Zwischennutzung eines Leerstands. Zeigt: auch befristete Konzepte können Leerstand sinnvoll überbrücken.

Waidhofen/Ybbs — Handelszone

Ehemaliges Geschäft mitten in der Einkaufsstraße zur Kinderbetreuung umgenutzt — bringt neue Frequenz ins Zentrum.

Weitra — Altes Bahnhofsgebäude

In Gemeinde-Eigenregie (teils Professionisten, teils Eigenleistung) saniert — innerhalb weniger Wochen hochattraktiv vermietet. Ruhige Lage als Standortvorteil.

Gruppenarbeit vor Ort

Die Teilnehmenden erhoben in drei Tischgruppen gemeinsam erste Leerstand-Objekte in Heidenreichstein — pro Objekt wurde notiert: Größe, Verfügbarkeit (aktuell verfügbar / verfügbar ab ca. X Jahren / nicht verfügbar) und eine kurze Beschreibung. Jede Gruppe stellte anschließend ein Beispiel aus ihrer Erhebung im Plenum vor.

Nächste Schritte